Advogadas tributaristas preveem negociações, mas apontam que grande parte dos aluguéis são operados por empresas

Por Breno Damascena – editada por Mariana Collini em 24/12/2024

Na última semana, a Câmara dos Deputados aprovou o primeiro dos projetos sobre a Reforma Tributária. Entre as medidas, determinou-se que pessoas físicas que arrecadam menos de R$ 240 mil por ano com o aluguel de imóveis não sejam tributadas.

Além disso, operações imobiliárias de pessoas físicas e jurídicas passam a ser tributadas com o CBS e o IBS. Atualmente, esses contribuintes estão sujeitos apenas à tributação pelo Imposto de Renda, seja como renda ou ganho de capital.

“Antes dessa reforma, a pessoa física locadora de imóveis não era contribuinte de tributos do consumo, somente do imposto de renda. Os rendimentos obtidos com a locação estão sujeitos à incidência do IRPF que se dá com base na tabela progressiva (de 0% a 27,5%)”, contextualiza Isabella Panisson, advogada tributarista do escritório Lavez Coutinho. “Agora pode ser do IBS e da CBS, se atendido os requisitos”, adiciona.

Com a nova regra, as pessoas que tiverem obtido renda anual com aluguel acima de R$ 240 mil por ano, somando todos os imóveis em seu nome, deverão pagar o tributo.

Panisson explica que a implementação do novo sistema de tributação do consumo sobre o “valor agregado” pode levar a um aumento significativo na carga tributária da atividade. Hoje, a locação não está sujeita ao ICMS e ISS, somente ao PIS/COFINS para pessoas jurídicas locadoras.

Aumento de custos

Na visão de Camila Meneghin, advogada tributarista do CSA Advogados, essa medida ocasionará no aumento do preço dos aluguéis. Ela argumenta que a medida vai criar um obstáculo para pessoas físicas que arrecadem acima do valor, pois elas terão de incluir o IVA (Imposto de Valor Agregado) sobre o cálculo de locação.

“A simplificação complica o regime tributário para os proprietários de imóveis, impondo mais obrigações fiscais e elevando os custos administrativos necessários para garantir a conformidade”, entende Meneghin.

Para ela, a preocupação está no efeito a longo prazo do novo texto da reforma no Senado. Isso porque, à medida que as pessoas com muitos imóveis alugados tenham que pagar mais impostos, elas poderão embutir no contrato esses custos.

A perspectiva é compartilhada por Panisson. “Especialmente nos casos da pessoa física locadora que for considerada como contribuinte do IBS/CBS”, entende. “No entanto, vale relembrar que grande parte da atividade relevante de locação já é desenvolvida por meio de empresas que estão no regime do lucro presumido e contam com uma tributação diferente”, contrapõe.

Novos tributos possíveis

Com a reforma tributária, tanto locadores quanto locatários precisarão se adaptar. Entre outras medidas, a previsão é que os contratos sejam reajustados para se adequar a percepção de preço, condição do locador e do locatário, contratos já firmados, possíveis créditos de IBS/CBS e fornecedores de sua operação. É nisso que acredita Panisson.

“Dada a realidade do mercado em que atrasos e renegociações de aluguel são comuns, o ponto positivo da última versão do texto foram as emendas que fixaram o regime de caixa para ocorrência do fato gerador da CBS/IBS”, celebra. “Ou seja, o locador só irá pagar o tributo no momento do recebimento da locação. No texto anterior, o locador deveria recolher o tributo mesmo em casos de inadimplência do inquilino”, pontua.

Já Meneghin defende que são necessárias mudanças no texto da reforma. “É crucial que o Congresso leve em consideração esses impactos ao finalizar as regras da Reforma Tributária para o setor imobiliário, avaliando outros mitigadores desses efeitos, além dos descontos nas alíquotas de referência e de redutores (de ajuste e social)”, defende a advogada.

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