Por Daniel Rocha – editada por Mariana Collini

A retomada do ciclo de aperto monetário no Brasil em setembro com a alta da Selic para 10,75% ao ano mudou a trajetória do IFIX na Bolsa de Valores. O índice que reúne os principais fundos imobiliários (FIIs) da B3 acumula em 2024 uma desvalorização de 2,47%. A nova dinâmica tende a ser mais desafiadora para os fundos imobiliários de tijolo – que investem em imóveis reais – em comparação aos fundos de papel – que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e ainda se beneficiam da alta dos juros e da inflação.

No entanto, um levantamento da Elos Ayta Consultoria realizado a pedido do E-Investidor mostra que essa perspectiva não é uma regra. Há fundos imobiliários de tijolo capazes de entregar retornos superiores à Selic e aos fundos de papel mesmo um cenário de ciclo de juros elevados, como o atual. É o caso do Hotel Maxinvest (HTMX11), fundo gerido pelo BTG Pactual voltado para o mercado hoteleiro da cidade de São Paulo. Segundo dados do levantamento, nos últimos 12 meses, o FII conseguiu entregar uma rentabilidade de 32,9%.

Agora, se considerarmos o reinvestimento dos dividendos pagos ao longo desse período, o retorno para o investidor chega a 55,6%. O rendimento, que equivale a cinco vezes ao atual patamar da Selic, tem relação ao período de desinvestimento de parte do seu portfólio. Em setembro, o HTMX11 informou em relatório gerencial a venda de quatro unidades hoteleiras, o que ajudou na distribuição de R$ 2,13 por cota em dividendos.

Os valores acima da média do mercado e um desempenho das cotas superior ao do IFIX atraíram novos investidores. Ainda de acordo com o HTMX11, em 12 meses, o número de cotistas saiu de 27,8 mil para 35,4 mil. Ou seja, um crescimento de 27,3%.

O Riza Arctium Real Estate FII (RZAT11) também ganha destaque pelos altos rendimentos em meio a um cenário desafiador para a classe de ativos. Nos últimos 12 meses, as cotas do fundo subiram 9,19%. Mas, se considerarmos o reinvestimento dos dividendos pagos ao longo desse período, a rentabilidade chega a 24,86%. A boa performance do RZAT11 se deve à qualidade do seu portfólio, que conta com dez imóveis com um contrato de locação médio de Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) + 9,26% ao ano. O fundo também possui um CRI na carteira com um rendimento equivalente a CDI + 4,5% ao ano.

Veja os fundos imobiliários mais rentáveis nos últimos 12 meses

Fonte: Elos Ayta

Vale a pena investir em FIIs de tijolo com a alta da Selic?
Nos últimos 12 meses, as projeções para o cenário econômico mudaram radicalmente, o que ajudou a pressionar o desempenho do IFIX ao longo do segundo semestre. Antes, havia uma previsão otimista de continuidade nos cortes da Selic, que poderia ficar abaixo de 10% no fim de 2024. No entanto, o risco fiscal do Brasil alterou a rota das expectativas do mercado e influenciou na retomada do ciclo de aperto monetário.

Com a mudança de cenário, os investidores tendem a direcionar os seus investimentos para os fundos imobiliários de papel em busca de dividendos mais elevados visto que os portfólios possuem ativos indexados ao CDI ou ao IPCA. Já os FIIs de tijolo costumam perder a atratividade por distribuir proventos com valores menores. No entanto, o diferencial dessa classe de ativos surge com a valorização dos imóveis no médio e longo prazo.

Isso significa que, quando há venda de qualquer empreendimento, os FIIs tendem a distribuir lucros acima da média do mercado. Além disso, há algumas estratégias que conseguem realizar ajustes nos contratos de locação que são capazes de minimizar os efeitos de alta dos juros. São os casos dos fundos imobiliários de shoppings e de logística que, segundo a Ágora Investimentos, tendem a ser menos sensíveis à política de aperto monetário.

“O ciclo de aperto monetário não deveria exercer influência demasiada sob o desempenho das cotas destas classes de ativos – especialmente se considerarmos que a demanda por esses tipos de área continua em alta no Brasil, sugerindo que os reajustes nos preços dos aluguéis continuarão a ocorrer”, informou a corretora em relatório publicado no dia 7 de outubro.

Dado essa perspectiva, o cenário de depreciação da classe de ativos na Bolsa de Valores pode ser uma oportunidade para o investidor adquirir posição em fundos de tijolo a preços mais acessíveis. Mas, antes de realizar qualquer alocação, é preciso avaliar a qualidade do portfólio para avaliar o potencial de retorno no longo prazo e a resiliência dos ativos frente ao ambiente desafiador.

“O ideal é buscar fundos que tenham ativos localizados em boas regiões com uma demanda recorrente e estável porque conseguem ter uma vacância baixa e os imóveis se valorizam mais ao longo do tempo”, afirma José Augusto Balotari, assessor da Manchester Investimentos. Os investidores devem entender ainda se a estratégia de investimento está alinhada ao seu perfil de risco e a transparência da equipe de gestão frente às suas ações dentro do fundo imobiliário ao analisar a qualidade do investimento.

“Uma boa gestão é indispensável para gerar valor. O investidor deve pesquisar o histórico da gestora, verificar se as ações estão alinhadas aos interesses dos cotistas e avaliar a performance dos fundos administrados por ela”, ressalta Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix. Veja nesta reportagem os fundos imobiliários (FIIs) mais recomendados por corretoras e bancos de investimentos.

Os FIIs que deixam a Selic para trás e oferecem retornos de até 33%

Imagem: Adobe Stock