3 de setembro de 2019
Aumento das emissões nesses fundos de investimento indica o potencial de crescimento desses ativos
Imóvel para alugar e a garantia de renda extra podem ser um sonho ou um pesadelo. Quando desocupado, um imóvel tem despesas, como IPTU e condomínio, que se tornam contas para o proprietário. A situação pode ficar pior em caso de inadimplência do inquilino, que muitas vezes só é resolvida com processos judiciais. Isso sem falar que um imóvel pode não ser vendido rapidamente e, caso o proprietário necessite de capital com urgência, a venda pode representar perda de dinheiro.
A boa notícia é que os aplicadores podem alocar seus recursos em fundos imobiliários e minimizar os riscos do mercado de imóveis. “Fundo imobiliário é uma grande cesta de imóveis gerida por um gestor com o objetivo de acumular patrimônio e dar rentabilidade com o aluguel de imóveis”, explica Pedro Cunha, professor dos MBAs da Fundação Getúlio Vargas (FGV), estrategista e consultor imobiliário. “Fundo de investimento é um condomínio de cotistas com ativo em imóvel ou relacionado a imóvel, que distribui dividendos mensais e ainda tem a valorização da própria cota”, exemplifica o consultor Flávio Rivas.
Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram que, até julho, o mercado de capitais doméstico registrou captação de R$ 206,8 bilhões. Já o volume captado no mesmo período do ano passado foi de R$ 153 bilhões, o que corresponde a um aumento de 35%. O número de operações apresentou redução – de 526 até julho de 2018 para 473 emissões neste ano –, uma queda de 10,1%. As debêntures vêm sendo o instrumento de captação com maior participação no volume emitido: 46,4% do total, o que equivale a um montante de R$ 95,9 bilhões.
“A evolução das emissões dos fundos de investimento imobiliário indica o potencial de crescimento desses ativos, sobretudo se ocorrer recuperação mais consistente do segmento imobiliário no País”, considera a entidade. “O montante de R$ 12,8 bilhões emitido este ano é 37,8% acima do emitido no mesmo período do ano passado (R$ 9,3 bilhões) e já representa 87% do total de todo o ano de 2018. As emissões desse instrumento representam apenas 6,2% do total colocado este ano, praticamente a mesma parcela de 2018 (6%)”, complementa a Anbima.
O fato é que taxas de juros menores favorecem os investimentos em fundos imobiliários, porque levam os aplicadores a buscar alternativas que garantam melhor rentabilidade. Com isso, ativos de renda fixa mais conservadores dão lugar aos fundos imobiliários. “É uma oportunidade para quem acredita no imóvel, porque o retorno não é só o aluguel, que seriam os dividendos, mas também a valorização do metro quadrado do imóvel, que seria como a ação de uma empresa”, diz Cunha. “A grande vantagem de fundos em detrimento de investir em imóvel sozinho está na liquidez, porque vender um imóvel pode levar tempo e em um fundo você pode sair no dia seguinte”, complementa o professor.
Além disso, os fundos buscam ativos em diversos setores. Os valores podem ser aplicados em unidades comerciais, shoppings ou galpões, por exemplo. “O mesmo fundo pode ter diversos ativos diferentes e o gestor fraciona os recursos e isso dilui os riscos do investimento”, diz o consultor Marcelo Lico, da Crowe. “Mesmo com pequenos valores, o trabalhador pode ter acesso a uma gama variada de imóveis em diferentes segmentos”, comenta o consultor Rivas.
Qual a diferença entre aplicar em fundos imobiliários e comprar um imóvel?
Tributação
Outro ponto destacado por especialistas é quanto à tributação. Lico explica que não há incidência de Imposto de Renda (IR) sobre o rendimento distribuído pelo fundo para pessoas físicas. “Enquanto o aluguel pode ser tributado em até 27,5%, as cotas do fundo estão isentas do IR e os investidores só pagarão imposto sobre a valorização das cotas na venda”, afirma Lico. Para ele, a tendência é que os investimentos em fundos imobiliários devem aumentar com a Selic em seu patamar histórico mais baixo.Em agosto, a Caixa anunciou mudança no índice de indexação do financiamento imobiliário, que deixa de ser a Taxa Referencial (TR) e passa a adotar o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a inflação oficial.
Os consultores destacam a importância da escolha do gestor do fundo e de saber em quais setores os recursos estão sendo alocados. “Setores como os da educação e saúde têm apresentado crescimento e podem remunerar melhor seus investidores, mas existem outras áreas, como no varejo, que também são importantes e muitos fundos têm ativos nessas áreas”, comenta o professor da FGV. “É importante olhar o portfólio do fundo para avaliar os imóveis. Se um empreendimento precisa de retrofit, os valores desse investimento saem do próprio fundo”, complementa Rivas.
