{"id":22334,"date":"2024-05-13T18:32:55","date_gmt":"2024-05-13T21:32:55","guid":{"rendered":"https:\/\/publicacoes.estadao.com.br\/financasmais\/?p=22334"},"modified":"2024-06-04T18:35:00","modified_gmt":"2024-06-04T21:35:00","slug":"investidor-que-compra-imovel-para-reformar-e-revender-pode-ter-lucro-de-30-entenda-como-funciona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/publicacoes.estadao.com.br\/financasmais2023\/2024\/05\/13\/investidor-que-compra-imovel-para-reformar-e-revender-pode-ter-lucro-de-30-entenda-como-funciona\/","title":{"rendered":"Investidor que compra im\u00f3vel para reformar e revender pode ter lucro de 30%; entenda como funciona"},"content":{"rendered":"<p><strong>Por Lucas Agrela<\/strong><\/p>\n<p>Comprar casas ou apartamentos para alugar e ter um complemento de renda \u00e9 uma das formas mais tradicionais de investimento dos brasileiros. Agora, essa pr\u00e1tica vem sendo aperfei\u00e7oada, com a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para reformar e vender posteriormente, como ocorre com frequ\u00eancia nos Estados Unidos.<\/p>\n<!-- In\u00edcio Banner 300x250 --><div class='dfp-tmeio1'><\/div><script type='text\/javascript'> DFP.renderHtml({ 'selector':'div.dfp-tmeio1', 'targets':{ 'formato':'tmeio1' }, 'screenmap':'Tile_300_250_T_250', 'force': true });<\/script><!-- Fim Banner 300x250 --> <p>A atividade \u00e9 chamada house flipping, no jarg\u00e3o do setor, e se refere a encontrar boas oportunidades de aquisi\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis, especialmente residenciais, a pre\u00e7os atrativos para reform\u00e1-los e revend\u00ea-los. A pr\u00e1tica gera lucros entre 20% e 30% em um tempo m\u00e9dio de 12 meses.<\/p>\n<p>A estrat\u00e9gia de reformar e revender im\u00f3veis \u00e9 vista como uma das melhores formas de obter lucro com esses ativos no Brasil atualmente, ao lado do investimento em fundos imobili\u00e1rios. Mas \u00e9 preciso t\u00e9cnica e agilidade para n\u00e3o perder dinheiro. A valoriza\u00e7\u00e3o anual do pre\u00e7o dos im\u00f3veis em cidades como S\u00e3o Paulo, maior mercado imobili\u00e1rio do Pa\u00eds, cresce, por vezes, abaixo da infla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Por isso, o tempo entre a compra, a reforma e a revenda, segundo especialistas, deve ser de at\u00e9 12 meses, evitando problemas como redu\u00e7\u00e3o da margem de lucro por conta do pagamento mensal de contas como condom\u00ednio e IPTU.<\/p>\n<p>No primeiro trimestre de 2024, segundo dados do QuintoAndar, o pre\u00e7o m\u00e9dio do metro quadrado (m\u00b2) na capital paulista subiu 3,73% em 12 meses, ante uma infla\u00e7\u00e3o acumulada de 3,93%. Mesmo para quem busca lucratividade com alugu\u00e9is, a rentabilidade anual \u00e9 de 6%.<\/p>\n<p>J\u00e1 os fundos imobili\u00e1rios &#8211; que fazem a gest\u00e3o de propriedades comerciais e residenciais, a depender da estrat\u00e9gia da gestora &#8211; podem oferecer uma rentabilidade m\u00e9dia mais alta. Segundo o \u00edndice Ifix, que re\u00fane os principais ativos dessa classe, a valoriza\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios foi de 17,96% nos \u00faltimos 12 meses terminados em 3 de maio &#8211; mas \u00e9 preciso levar em conta que esses fundos s\u00e3o ativos de renda vari\u00e1vel, bastante sujeitos \u00e0 volatilidade do mercado.<\/p>\n<p>Com a pr\u00e1tica de comprar im\u00f3veis para reforma e revenda em curto prazo, os investidores conseguem obter retornos entre 20% e 30%. No caso de im\u00f3veis comprados em leil\u00f5es, o retorno pode ser ainda maior, a depender do desconto no ato da compra e do tempo para a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n<p>A pr\u00e1tica tem sido comum entre pessoas f\u00edsicas e entre empresas. Quatro a cada dez pessoas que compraram um im\u00f3vel residencial em 2023 disseram ser como um investimento. De acordo com dados do Raio-X FipeZap de dezembro, entre quem comprou uma propriedade com essa finalidade no ano passado, 46% disseram esperar ter lucro com a revenda e 54% contam com o lucro vindo do aluguel. A maior parte dos investidores \u00e9 do sexo masculino (71%) com mais de 50 anos de idade (52%) e renda mensal acima de R$ 15 mil (48%).<\/p>\n<p>Entre empresas, a Loft chegou a atuar nesse mercado por alguns anos, mas optou por mudar o curso dos neg\u00f3cios para se tornar uma plataforma de conectividade e dados para o mercado imobili\u00e1rio, o que a fez deixar as contas no azul (ou atingir o breakeven, ponto de equil\u00edbrio). Esse jogo, ent\u00e3o, se provou ser melhor para pessoas f\u00edsicas ou para empresas de menor porte, com crescimento controlado, e n\u00e3o no ritmo alucinante das startups de tecnologia.<\/p>\n<p>Esse \u00e9 o caso da Brise, que realiza projetos em S\u00e3o Paulo. A empresa faz tr\u00eas projetos por ano, reformando totalmente os apartamentos comprados. As mudan\u00e7as incluem derrubar todas as paredes e repensar a planta dos im\u00f3veis para a realidade atual, criando espa\u00e7os para trabalho remoto, cozinhas integradas com a sala e reduzindo o tamanho da \u00e1rea de servi\u00e7o.<\/p>\n<p>\u201dCompramos em um pre\u00e7o de oportunidade, abaixo do mercado, geralmente apartamentos em situa\u00e7\u00f5es muito prec\u00e1rias, que nunca foram reformados. A nossa reforma valoriza caracter\u00edsticas antigas e entrega um projeto contempor\u00e2neo\u201d, diz Arnaldo Borensztajn, s\u00f3cio do neg\u00f3cio.<\/p>\n<p>A Brise, que atua no centro e em bairros nobres da capital paulista, busca aumentar gradualmente o n\u00famero de projetos por ano e at\u00e9 mesmo comprar e reformar um pr\u00e9dio residencial inteiro, do primeiro ao \u00faltimo andar. \u201cOs nossos primeiros projetos foram na Vila Buarque. Mas entendemos que havia p\u00fablico para isso em Higien\u00f3polis e Jardins, e tamb\u00e9m temos interesse na regi\u00e3o de Pinheiros. Trabalhamos apenas com pr\u00e9dios constru\u00eddos at\u00e9 os anos 1960\u2033, diz Borensztajn.<\/p>\n<p><strong>Foco no planejamento<\/strong><br \/>\nNa esteira do interesse do investidor em im\u00f3veis antigos para reformar e revender, a startup Toki foi criada h\u00e1 alguns anos para viabilizar a gest\u00e3o de m\u00faltiplas reformas ao mesmo tempo.<\/p>\n<p>Danilo Duarte, fundador da Toki, diz que a plataforma digital foi criada com base na experi\u00eancia da empresa, que j\u00e1 realizou cerca de 300 reformas. Para ele, o que mais causa problemas em obras \u00e9 a falta de planejamento, que gera retrabalho e pode reduzir a lucratividade do investidor. Com a plataforma, diz, \u00e9 poss\u00edvel ter ganho de tempo de 30% na conclus\u00e3o da obra.<\/p>\n<p>\u201cRecomendamos que o investidor pense numa reforma simples e r\u00e1pida para que a venda tamb\u00e9m seja r\u00e1pida. \u00c9 preciso pensar em inven\u00e7\u00f5es que gerem valor em curto espa\u00e7o de tempo. No geral, a pintura tamb\u00e9m \u00e9 importante e de r\u00e1pida realiza\u00e7\u00e3o. Em apartamentos antigos, as pessoas n\u00e3o gostam de ter problemas el\u00e9tricos e hidr\u00e1ulicos. O acabamento tamb\u00e9m deve ser de boa qualidade, mas com cores neutras\u201d, diz Duarte.<\/p>\n<p>O professor doutor do departamento de economia da FEA\/USP, Danilo Igliori, diz que o mercado imobili\u00e1rio se formalizou como investimento h\u00e1 poucos anos, com a chegada de fundos imobili\u00e1rios e a estreia de grandes companhias do setor na Bolsa de Valores. Apesar de o investimento em im\u00f3veis f\u00edsicos ser uma pr\u00e1tica crescente no Pa\u00eds, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel avaliar o quanto isso gera de impacto aos pre\u00e7os de casas e apartamentos.<\/p>\n<p>\u201c\u00c9 dif\u00edcil medir precisamente, mas temos de olhar para o mercado imobili\u00e1rio de forma din\u00e2mica. Em qualquer mercado h\u00e1 oferta e demanda. A demanda se ajusta mais r\u00e1pido do que a oferta, porque demora alguns anos para criar novos projetos. Se por algum motivo h\u00e1 aumento de investidor de forma r\u00e1pida, pode haver impacto no pre\u00e7o. Mas a presen\u00e7a de investidores estimula a oferta. Ao longo do tempo, \u00e9 importante ter investidores para a oferta se ajustar\u201d, diz.<\/p>\n<p><strong>Pr\u00e1tica comum nos EUA<\/strong><br \/>\nLucrar com a reforma de im\u00f3veis usados ou com propriedades compradas abaixo do valor de mercado para serem revendidos futuramente \u00e9 comum nos Estados Unidos.<\/p>\n<p>Segundo dados da consultoria ATTOM, o lucro m\u00e9dio obtido com a pr\u00e1tica de comprar casas para reformar e revender por investidores americanos foi de US$ 68 mil em 2022, um salto de 13% em rela\u00e7\u00e3o ao lucro m\u00e9dio de US$ 60 mil registrado em 2019 e de 40% ante 2012, quando o valor era de US$ 48,6 mil.<\/p>\n<p>Uma a cada dez casas vendidas nos Estados Unidos foi comprada com finalidade de lucrar na revenda. Desde 2009, a margem de lucro nas opera\u00e7\u00f5es, de 40%, vem caindo, mas ainda \u00e9 de cerca de 30%.<\/p>\n<p>No Brasil, o custo de constru\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m subiu nos \u00faltimos anos, mas a atividade de comprar e revender propriedades ainda se mant\u00e9m lucrativa. Segundo o \u00cdndice Nacional de Custos da Constru\u00e7\u00e3o (INCC), o custo das obras no Pa\u00eds subiu 51% de janeiro de 2018 a janeiro de 2024, ap\u00f3s crescimento perto de 10% ao ano em 2020, 2021 e 2022, principalmente por conta da pandemia de covid-19. Ainda assim, com o aumento de pre\u00e7os dos im\u00f3veis no per\u00edodo e o mercado aquecido pela queda da taxa de juros nos \u00faltimos trimestres, o retorno obtido na revenda de im\u00f3veis segue na casa dos 30%.<\/p>\n<p><strong>Pre\u00e7os baixos em leil\u00f5es<\/strong><br \/>\nO investidor pessoa f\u00edsica tende a encontrar im\u00f3veis com desconto em leil\u00f5es. A depender do caso, o valor anunciado chega a ser at\u00e9 70% inferior ao real. Essas propriedades s\u00e3o colocadas em leil\u00e3o por bancos por causa da inadimpl\u00eancia dos donos e podem ser adquiridas por qualquer pessoa. Em m\u00e9dia, segundo especialistas, o neg\u00f3cio \u00e9 fechado com desconto de 30% em rela\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o real. Com melhorias, como reformas simples, a margem de lucro pode ser ainda maior na revenda.<\/p>\n<p>O leiloeiro Moacir de Santi, da Sodr\u00e9 Santoro, diz que houve aumento na procura por im\u00f3veis residenciais por investidores no \u00faltimo ano. Grande parte dos im\u00f3veis anunciados \u00e9, hoje, composta por apartamentos e casas. Apesar de n\u00e3o precisar a lucratividade poss\u00edvel com a compra e revenda de propriedades em leil\u00e3o, De Santi garante que esse investimento em economia real \u00e9 mais eficiente do que a renda vari\u00e1vel.<\/p>\n<p>\u201cO retorno que o investidor que comprar im\u00f3vel em leil\u00e3o para revender vai conseguir n\u00e3o seria poss\u00edvel em nenhuma aplica\u00e7\u00e3o financeira\u201d, diz.<\/p>\n<p>J\u00e1 o fundador e CEO da Resale, Marcelo Prata, diz que, em m\u00e9dia, os investidores que compram im\u00f3veis pela plataforma de leil\u00f5es buscam alcan\u00e7ar uma rentabilidade de 30% sobre o capital investido, incluindo a compra do im\u00f3vel, regulariza\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias e pequenas reformas.<\/p>\n<p>\u201cO interessante \u00e9 que observamos uma entrada crescente de novos investidores nesse setor, em contraste com o passado, quando essas oportunidades eram acess\u00edveis apenas a investidores experientes com amplos contatos entre leiloeiros. Para muitos, essa atividade se tornou um modelo de neg\u00f3cio, envolvendo a compra de dezenas e at\u00e9 centenas de propriedades\u201d, afirma.<\/p>\n<p>Para o presidente da Zuk, Henri Zylberstajn, o setor de leil\u00f5es atrai investidores n\u00e3o s\u00f3 por conta dos pre\u00e7os com descontos de im\u00f3veis residenciais, mas tamb\u00e9m pelas facilidades viabilizadas pela tecnologia e pelo judici\u00e1rio.<\/p>\n<p>\u201cNos \u00faltimos anos, houve um movimento de profissionaliza\u00e7\u00e3o dos investidores de leil\u00e3o. A Justi\u00e7a passou a liberar provimentos para aliena\u00e7\u00f5es judiciais eletr\u00f4nicas, o que contribuiu muito com o ecossistema. Quem quer comprar im\u00f3vel em outra cidade hoje pode fazer tudo via internet\u201d, afirma Zylberstajn.<\/p>\n<p><strong>Im\u00f3vel na planta<\/strong><br \/>\nOutra pr\u00e1tica conhecida de comprar im\u00f3veis para revenda \u00e9 a compra na planta. Ao assumir o risco associado a atrasos na obra, o comprador obt\u00e9m pre\u00e7os mais baixos do que em propriedades j\u00e1 constru\u00eddas. Essa atividade acabou virando um neg\u00f3cio.<\/p>\n<p>A Captal, especializada nesse tipo de opera\u00e7\u00e3o, faz exatamente isso: usando an\u00e1lise de dados, identifica novos empreendimentos em \u00e1reas nobres ou estrat\u00e9gicas de S\u00e3o Paulo e faz ofertas para comprar participa\u00e7\u00e3o no neg\u00f3cio, geralmente com grande desconto em rela\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o final do empreendimento. A empresa funciona como um fundo, mas s\u00f3 faz neg\u00f3cios com empresas. Livre de impostos, a rentabilidade m\u00e9dia com a pr\u00e1tica \u00e9 de 20%.<\/p>\n<p>\u201cO produto n\u00e3o \u00e9 destinado ao investidor de varejo. Quem investe conosco s\u00e3o family offices, gestoras e fundos de investimentos. Como olhamos o mercado prim\u00e1rio, sempre investigamos oportunidades no mercado secund\u00e1rio, mas tem sido uma conta muito dif\u00edcil de fechar. H\u00e1 uma s\u00e9rie de ofertas de novos empreendimentos para o mercado econ\u00f4mico. Mas o foco principal \u00e9 no mercado prim\u00e1rio\u201d, diz Leonardo Vianna, CEO da Captal.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.estadao.com.br\/economia\/negocios\/investidor-imovel-reformar-revender-lucro-entenda-como-funciona\/\" rel=\"noopener noreferrer\" target=\"_blank\">Investidor que compra im\u00f3vel para reformar e revender pode ter lucro de 30%; entenda como funciona<\/a> <\/p>\n<p><em>Foto: Divulga\u00e7\u00e3o\/Brise<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por Lucas Agrela Comprar casas ou apartamentos para alugar e ter um complemento de renda \u00e9 uma das formas mais tradicionais de investimento dos brasileiros. 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